Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Un bail commercial est un accord écrit entre un propriétaire et un locataire commercial. Ce contrat juridiquement contraignant vous permet, en tant que locataire, d'utiliser les locaux commerciaux pour votre activité commerciale pendant une période déterminée en promettant de payer un tarif convenu au propriétaire.
La signature d'un bail commercial doit être mûrement réfléchie. Les points ci-dessous vous aideront à comprendre ce qu'il faut considérer lors de la recherche d'un espace commercial. Demandez conseil à un comptable, à un agent immobilier commercial et à un avocat.
Durée du terme
Les baux commerciaux peuvent être mensuels ou aller de un à dix ans. Le terme est généralement négociable et renouvelable. Assurez-vous de confirmer votre date d'emménagement et votre heure de renouvellement pour éviter tout coût ou responsabilité imprévus. Votre bail doit clairement illustrer ce qui se passera si l'espace n'est pas prêt à la date d'emménagement et quels ajustements de loyer seront apportés.
Louer
Les loyers commerciaux sont généralement basés sur la taille de l'espace ou la superficie en pieds carrés. Votre propriétaire peut ajouter des frais de fonctionnement à ce loyer de base.
Différents types de baux commerciaux impliquent différents calculs de loyer :
- Bail à loyer proportionnel : payez un loyer de base plus un pourcentage basé sur vos ventes.
- Bail à loyer brut : payer un montant forfaitaire égal au loyer de base majoré d'autres dépenses spécifiques. Le propriétaire paie les autres frais de fonctionnement.
- Bail net : payez une partie des taxes plus le loyer de base.
- Bail net-net : payez le loyer de base, les taxes et les frais d'assurance au propriétaire.
- Bail triple net (net-net-net) : payer le loyer de base, les taxes et les frais d'exploitation et d'entretien.
Services et fonctionnalités de l'espace
Pour assurer le confort, la sécurité et la santé de vos employés et visiteurs, découvrez si les services suivants sont inclus. Les dépenses d'exploitation et de maintenance de ces services et fonctionnalités sont-elles à votre charge ou à celle de votre propriétaire ?
- Places de stationnement, accès au transport en commun ou itinéraire pédestre/cyclable sécuritaire
- Chauffage, ventilation et air conditionné
- Nettoyage
- Sécurité
- Déneigement/tonte de gazon/aménagement paysager
- Des cages d'escalier robustes
- Normes de qualité de l'air intérieur
- Interdiction de fumer près des portes, des prises d'air des bâtiments et des fenêtres
- Certifications de construction telles que LEED, BOMA Best et WELL
Améliorations locatives et réparations
Les améliorations locatives ajoutent de la valeur à l'espace. Vous devrez peut-être apporter des modifications ou rénover votre espace afin de le rendre fonctionnel et esthétiquement approprié pour votre entreprise. Les améliorations locatives sont généralement considérées comme des investissements, alors déterminez si vous ou votre propriétaire êtes propriétaire de ces actifs. Assurez-vous de savoir ce que vous pouvez emporter et ce que vous devrez laisser derrière vous.
Les réparations sont des tâches d'entretien quotidiennes et majeures qui maintiendront l'état et la valeur actuels de l'espace et profiteront aux futurs locataires. Déterminez qui est responsable non seulement de réparer les réparations, mais aussi de payer.
Autres éléments à considérer
Le montant du loyer que vous payez est important, mais d'autres aspects du bail sont également importants.
- Options de premier refus si plus d'espace devient disponible
- Autres entreprises complémentaires ou concurrentes dans l'espace
- Règles de construction
- Signalisation
- Dégâts et destruction
- Clause échappatoire (dans le cas où vous deviendriez incapable de gérer l'entreprise)
- Assurance contenu
- Taxes
- Services publics (eau, électricité, égouts, gaz, téléphone, internet)
- Type d'entreprise autorisée à opérer sur les lieux
- Autorisations de sous-location
Parce que les baux commerciaux peuvent être complexes, n'oubliez pas d'envisager l'aide de professionnels expérimentés pour vous guider. Avant de signer un bail commercial, vous pouvez demander un avis juridique. Soyez prêt à négocier. On ne s'attend pas à ce que vous acceptiez toutes les conditions immédiatement, alors soyez prêt à faire des allers-retours.
Prenez le temps de comprendre ce qui est inclus dans votre bail. Parcourez-le attentivement seul, puis avec votre équipe de professionnels (avocat, comptable, conseiller en location, inspecteur immobilier, etc.). Obtenez toujours les décisions et les changements par écrit - un accord verbal peut ne pas tenir devant un tribunal. Plus important encore, préparez-vous à partir.
